翔設計グループ

長寿命化コンサルタント

建物を長く快適に使うために ~コスト削減を含めた長寿命化~

翔設計グループは設立以来、公共建物の保全をはじめ、福祉建築や商業施設・マンション等の修繕や改修など、建物を長く使っていくための業務を数多く手掛けてきました。
ポイントを押さえた改修や社会適応性の向上など、SDGsにもつながる長寿命化の取り組みは、今後ますます増えていきます。
バブル時代のスクラップ&ビルドではなく、長く快適に使うための長寿命化と、さらに一歩進んだサブスクリプション型コンサルティングサービス(包括契約)で、一定額で最大の効果を上げていくご提案を行います。

施設の寿命、劣化、老朽化について

建物の耐用年数は、法令では鉄筋コンクリート造(RC)が47年、鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC)が60年と定められています。
言葉だけを聞くと老朽化して使えなくなるまでの年数と捉えてしまいますが、これは減価償却費を計算するために設定した年数で本当の建物が何年もつかどうかとは別の意味となります。施設は経年により物理的、社会的に劣化し陳腐化していきます。今まではスクラップ&ビルドが最善の方法であるという傾向がありましたが、現在は大量消費・大量生産が主であった開発途上の時代から、建物や景観の文化的価値を大切にしながら、経済性も成立させるという時代へ変わっています。

  • 公共建物の保全1
  • 公共建物の保全2

また、建替え等にあたっては多額のコストが必要となるほか都心部においては敷地内や近隣にまとまった用地確保が困難な状況です。そして多くの施設は施設形態によってはサービス停止が難しくサービスを継続しながら施設を更新して行く方策が必要となります。

施設運営に考慮した改修手法の例

改修手法①フロアたまつき改修

フロア毎に仮設を行う事で、施設運営を止めることなく内部改修工事を行う事が可能。
設備改修については系統等の切り回しを行う事で、環境をそのままに改修工事を行うことができる。

フロア毎に仮設を行う改修方法

改修手法②工期、工法などを検討した改修

施設運営状況のヒアリングを行い工事期間を勘案の上、夜間工事や土日工事などを効率的に組み込むことで、工程を調整することが可能。
その他にも、例えば耐震補強等では外部より施工可能な工法の採用により、施設運営を中断することなく工事を行うことができる。

  • 夜間・休日に工事を行う改修方法
    夜間・休日に工事を行う改修方法
  • 外部からの工事を行う改修方法
    外部からの工事を行う改修方法
  • 運営を中断しない改修方法
    運営を中断しない改修方法

予防保全の考え方による、修繕コストの削減・平準

施設の使われ方、設備や機能を確認し、劣化状況や兆候などを把握することで、今後の劣化を予測して計画的に修繕を行っていくことが可能。
また、予防保全の考え方で長期修繕計画を立てて実行していくことで、機能不全や機能停止を未然に防いで、安定した施設運営を実現していくことができる。

事後保全と予防保全、それぞれの累積修繕コストの比較イメージ

長寿命化するためのポイント

建物の機能や美観の維持、安全性の確保のために、適切な時期に適切な改修を実施することが求められます。また、省エネルギー対策や耐震化などの建物機能の向上についても大きな修繕・改修費用が必要とされる場合があるため、計画的な予算確保と修繕工事の実施が必要です。このためには、前もっていつどのような修繕工事があり、どのくらい費用が必要か把握しておく長期修繕計画の策定が必要です。 長期修繕計画は、建物の仕上げや機器毎に耐用年数が異なることから、材料・機器ごとに修繕周期を設定し、外壁や防水、設備配管等の劣化状況を確認した上で、この修繕周期に各部位の劣化状況を反映しながら作成をしていきます。長期修繕計画を活用し適切な修繕や改修工事を実施することにより、建物の耐用年数が伸び、より適切な状態で長く建物を使用することを可能にします。

長期修繕計画見直しによるコスト削減や効率化

施設で修繕を担当されている方にとっては、慣れない業務や突発的な対応が求められ、本来の業務を圧迫しているケースもあります。また場当たり的な修繕ではなく、計画的な修繕を行うことで、コスト削減や効率化を図ることも可能です。

新築時の計画のまま進めたケース

新築販売時の計画のまま進めたケース

早期に計画の再設計を行ったケース

新築時の計画のまま進めたケースと比べると、結果的にコスト削減を期待できます。
※あくまでイメージであり、個々のケースで異なります。また、見直し時期やご要望などによって、都度見直していく必要があります。

早期に計画の再設計を行ったケース
長期修繕計画見直しによるコスト削減や効率化修繕計画を見直すと共に必要時期に向けた資金計画(修繕積立)が必要となります。
突発的な資金準備は難しいことから長期的な視点での準備が必要となります。

参考事例:
修繕周期の長い高耐久素材(塗料・石材・アルミ等)に加えてデザインも刷新した「REデザイン改修」

  • 「REデザイン改修」修繕前
    「REデザイン改修」修繕前
  • 「REデザイン改修」修繕後
    「REデザイン改修」修繕後

長寿命化に向けた改修要素①<社会的劣化に対するバリューアップ>

  • ICT・IoTを取り入れたスマートビル化
    ICT・IoTを取り入れたスマートビル化
  • 省エネルギー化
    省エネルギー化
  • バリアフリー化
    バリアフリー化

長寿命化に向けた改修要素②<安全性に対するバリューアップ>

  • コンサルタントによる防災力判定により施設の状況を客観的に判定、評価コンサルタントによる防災力判定により施設の状況を客観的に判定、評価
  • 耐震補強の実施や耐震扉導入などの地震対策耐震補強の実施や耐震扉導入などの地震対策
  • ゲリラ豪雨等の外水・内水氾濫への水害対策ゲリラ豪雨等の外水・内水氾濫への水害対策

サブスクリプション型コンサルティングサービス(包括契約)について

サブスクリプションとは定額料金を支払い利用するコンテンツやサービスのことを指します。
建設業における専門的なコンサルティングサービスは受ける度、都度契約し業務費を支払う1回限りの使い切りサービスが主流です。
当社では健全な施設運営のために長寿命化を推進するとともに、長期にわたる施設の維持、運営に対しては従来の使い切りの専門的コンサルティングサービスよりも、一定期間「利用」するモデルであるサブスクリプション型のコンサルティングサービスを推奨します。

まったく問題がおこらなかった場合に費用の発生があると思われがちですが、日常的な小修繕、計画修繕は必ず発生するので、ただサービス費用だけを払うということはありません。また、状況にあわせてサービス利用期間の自由設計が可能です。
翔設計グループの蓄積したノウハウをもとに、最適な施設運営のためのコンサルティングサービスを提供します。

サブスクリプション型コンサルティングサービス(包括契約)のメリット

  1. 日常的な小修繕に対しての助言、アドバイスや最新の情報提供を受けることができる
  2. 施設全体を把握することで、「人事異動などによる引き継ぎの負担」や「専門コンサルの見解による施工履歴や情報のバックアップデータ蓄積」が可能
  3. 計画修繕の必要時期にあわせて、円滑な工事発注のための業務支援を受けることができる
  4. 予め想定していない事態に対しスピーディーに対応、相談を受けられる体制を持つことができる
  5. 定額制で専門コンサルを据えることで問い合わせ窓口一本化を行い施設管理者様の負担を軽減、本業に集中することが可能
サブスクリプション型コンサルティングサービス(包括契約)について

サブスクリプション型コンサルティングサービス(包括契約)の主な実績

  • H大学 建築設計コンサルタント業務委託約100施設
  • M市 保育施設改修工事設計及び監理等年間業務委託8施設
  • S区 区有施設改修工事設計及び管理等年間業務委託約50施設
  • T社 年間計画工事設計監理業務委託8施設他